Agevolazione prima casa e abitazione principale

Inserito il 22 marzo, 2010 da Marco Mastromattei in Blog News | Post2PDF

 

Premessa

La legge prevede specifiche agevolazioni fiscali a favore dei soggetti che acquistano la così detta “prima casa”.
Altre agevolazioni sono previste per i possessori della così detta “abitazione principale”.

L’agevolazione prima casa riguarda le imposte indirette (Imposta di Registro, IVA, Ipotecaria e Catastale) che si applicano nel momento in cui il contribuente acquista un immobile, e, nel caso specifico, la prima casa.
Le agevolazioni fiscali sull’ abitazione principale riguardano:

  1. Le imposte dirette (IREF e addizionali), che si applicano annualmente, anche sui redditi immobiliari, in sede di dichiarazione dei redditi.
  2. Le imposte comunali (ICI), che devono essere calcolate annualmente sugli immobili di proprietà del contribuente.

 

Agevolazioni fiscali prima casa e imposte indirette (Registro, IVA, Ipotecaria e Catastale)

Gli atti di compravendita di immobili sono soggetti al pagamento delle imposte indirette (Registro, IVA, Ipotecaria e Catastale).
Nel caso di acquisto di prima casa, la legge prevede un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle normalmente dovute.
Più in particolare, nel caso in cui il venditore dell’immobile sia un privato non soggetto ad IVA, si applicano le seguenti imposte in misura ridotta:

  • Imposta di Registro al 3% (anziché al 7%).
  • Imposta Ipotecaria pari ad euro 168,00 (anziché 2%).
  • Imposta Catastale pari ad euro 168,00 (anziché 1%).

 Nel caso in cui il venditore dell’immobile sia un’impresa con partita IVA, si possono avere le seguenti due fattispecie:

Il venditore dell’immobile è l’impresa che l’ha costruito e vende l’immobile entro 4 anni dalla sua ultimazione; oppure il venditore dell’immobile è un’impresa che l’ha ristrutturato (e lo vende sempre entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori):

  • IVA: 4%.
  • Imposta di Registro: 168,00 euro.
  • Imposta Ipotecaria: 168,00 euro.
  • Imposta Catastale: 168,00 euro.

Il venditore dell’immobile è l’impresa che l’ha costruito e vende l’immobile dopo 4 anni dalla sua ultimazione; oppure il venditore dell’immobile è una società immobiliare che non l’ha costruito e che non ha eseguito lavori di ristrutturazione:

  • Imposta di Registro: 3%.
  • Imposta Ipotecaria: 168,00 euro.
  • Imposta Catastale: 168,00 euro.

Per poter usufruire delle suddette agevolazioni prima casa, devono ricorrere le seguenti condizioni:

  1. L’abitazione deve essere classificata come non di lusso (secondo i criteri individuati dal Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 02.08.1969).
  2. L’abitazione deve essere ubicata nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa, l’abitazione deve essere ubicata nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa.
  3. Nell’atto di acquisto dell’abitazione, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare di altra abitazione nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
  4. Nell’atto di acquisto dell’abitazione, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

 Al verificarsi delle quattro condizioni di cui sopra, le agevolazioni “prima casa” si estendono anche sull’acquisto delle relative pertinenze, anche se l’acquisto viene effettuato con atto separato.

Le pertinenze sono classificate nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2 (cantina o soffitta)
  • C/6 (garage o box auto)
  • C/7 (tettoia o posto auto)

Per ciascuna delle precedenti categorie catastali è possibile avere una sola pertinenza (quindi un solo box, una sola cantina, un solo posto auto).

 

Agevolazione fiscale sull’abitazione principale e IRPEF

In generale, tutti coloro che possiedono immobili a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, sono chiamati a dichiarare tali immobili nella dichiarazione dei redditi (quadro RB del modello UNICO, oppure quadro B del modello 730), riportando la loro rendita catastale ed una serie di altri dati.
Tali informazioni servono per la determinazione del reddito dei fabbricati che sarà assoggettato, insieme ad eventuali altri redditi, a tassazione IRPEF.
In questo caso, l’agevolazione fiscale prevista per l’ abitazione principale consiste nella possibilità di dedurre dal proprio reddito complessivo il reddito dell’abitazione principale e delle sue pertinenze.  Tale reddito è dato dal valore della rendita catastale (dell’abitazione principale e delle sue pertinenze) rapportato alla quota di possesso ed al numero dei giorni dell’anno nei quali l’abitazione (e le sue pertinenze) è stata adibita ad abitazione principale.
Sia l’abitazione principale che le sue pertinenze risultano così esenti dall’IRPEF.

Ai fini IRPEF, la legge identifica l’abitazione principale con l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Le istruzioni ministeriali di corredo alla dichiarazione dei redditi fanno riferimento al concetto di “dimora abituale” e non a quello di “residenza anagrafica” per descrivere la nozione di abitazione principale.
E’ opinione comune che il concetto di “dimora abituale” possa non coincidere con quello di “residenza anagrafica”.

 

Agevolazione fiscale sull’abitazione principale e ICI

Il Decreto Legge n. 93 del 27 maggio 2008 ha stabilito l’esenzione dal pagamento dell’ICI per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale e per quelle assimilate alle abitazioni principali, considerate tali in base a un regolamento o a una delibera comunale.
Per abitazione principale ai fini ICI si deve intendere quell’abitazione in cui il contribuente che la possiede vi dimora abitualmente, intendendosi per tale, salvo prova contraria, quella in cui ha la propria residenza anagrafica.
In pratica, il contribuente non è più chiamato a versare l’ICI su:

  • l’immobile dove il contribuente dimora abitualmente (sono escluse le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9).
  • Le pertinenze dell’abitazione principale (come individuate da regolamento comunale).
  • Gli immobili che il Comune ha assimilato ad una abitazione principale in base a un regolamento o ad una delibera comunale.

Tra gli immobili assimilati all’abitazione principale rientrano, sempre se il Comune lo abbia previsto nel proprio regolamento o delibera:

  • l’immobile dato in uso gratuito ai familiari;
  • i fabbricati posseduti da anziani o da disabili che trasferiscono la propria residenza in istituti di ricovero.

Poiché la disciplina dettata dai Comuni non è uniforme in tutto il territorio nazionale, per assicurarsi che l’immobile posseduto sia esente da ICI, occorre chiedere le necessarie informazioni al Comune sul cui territorio si trova l’immobile.

 

Osservazioni

Il concetto di “prima casa” è differente da quello di “abitazione principale”.
Il termine “prima casa” è infatti utilizzato per descrivere le agevolazioni fiscali sulle imposte indirette, calcolate al momento dell’acquisto dell’immobile.
Il termine “abitazione principale”, invece, è utilizzato per descrivere le agevolazioni IRPEF e ICI.

I due termini, inoltre, non sempre identificano lo stesso immobile.
Infatti, l’abitazione principale è quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, mentre la prima casa è quella situata nel comune all’interno del quale il contribuente ha la propria residenza o nel comune sede della propria attività lavorativa (quindi la prima casa non è quella in cui il contribuente deve necessariamente risiedere).

Ecco, quindi, che possono verificarsi casi in cui il contribuente usufruisce dell’agevolazione “prima casa”, sulle imposte indirette (Registro, IVA, Catastale, Ipotecaria), ma non delle agevolazioni IRPEF o ICI sull’abitazione principale.
Si pensi, ad esempio, ad un contribuente che acquista un immobile nel comune ove ha sede la propria attività lavorativa, ma lo stesso contribuente è residente o dimora in altro comune.

Occorre fare un’ultima riflessione sul concetto di “dimora abituale”, usato per descrivere l’abitazione principale ai fini IRPEF ed ICI.
Come più sopra detto, il concetto di “dimora abituale” può anche non coincidere con quello di “residenza anagrafica”.
Le stesse istruzioni ministeriali al modello 730/2010 (pag. 60), trattando della detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto della prima casa, precisano: “Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai  sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.”

Mentre l’autocertificazione descritta nelle istruzioni di cui sopra è riconosciuta al livello di Agenzia delle Entrate, risulta meno conosciuta a livello comunale.
Infatti, molti comuni fanno riferimento esclusivamente alla nozione di residenza anagrafica, e non a quella di dimora abituale, per identificare l’abitazione principale del contribuente agevolabile ai fini ICI.

27 Commenti

Francesca Ferrara

09. giu, 2010

La mia non è una risposta, ma una domanda.
Sulla base di quanto da Voi scritto e sulla base della circolare n°31/E del 07 giugno scorso, secondo voi, io, che vivo con la mia famiglia (in tutto cinque persone) in due unità abitative contigue, acquistate in momenti successivi e collegate con una porta interna, posso non pagare l’ICI e l’IRPEF ?
Faccio presente che la prima unità fu acquistata nel 1987 con le agevolazioni fiscali della prima casa, mentre la seconda unità fu acquistata nel 1992 senza usufruire delle agevolazioni per la prima casa.
Grazie
Francesca Ferrara

Marco Mastromattei

10. giu, 2010

L’agevolazione fiscale prevista per l’ abitazione principale consiste nella possibilità di dedurre dal proprio reddito complessivo il reddito dell’abitazione principale e delle sue pertinenze
Sia l’abitazione principale che le sue pertinenze risultano così esenti dall’IRPEF.
L’abitazione principale deve essere identificata catastalmente come unica unità immobiliare e non come due o più unità.
Se quindi in catasto risultano due distinte unità immobiliari, con distinti dati identificativi, distinti dati di classamento e conseguenti distinte rendite, benché tali immobili siano connessi da una porta interna, si potrà usufruire dell’agevolazione fiscale IRPEF prevista per l’abitazione principale per uno solo di detti immobili.
La stessa Circolare dell’Agenzia delle Entrate da Lei citata, con riferimento alle agevolazioni “prima casa”, così riporta: “L’agevolazione sul nuovo acquisto trova, peraltro, applicazione a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica (…) Compete all’Ufficio locale la verifica, anche sulla base delle risultanze catastali, dell’intervenuto accorpamento degli immobili e della loro consistenza, complessivamente considerata”.
Per quanto riguarda l’ICI, stante la varietà di regolamenti comunali, è bene rivolgersi all’ufficio tributi del comune ove è situato l’immobile.

Massimiliano Martinelli

16. giu, 2010

Anchio avrei una domanda per la quale da tempo sto cercando una risposta esplicita.

Essendo l’ICI un’imposta comunale e quindi locale, il concetto di abitazione principale puo’ essere relativizzato al particolare comune senza che influiscano eventuali abitazioni possedute in altri comuni o addirittura all’estero?
Prendiamo ad es. il caso di una persona che dimori per un periodo dell’anno in una sua abitazione A nel un comune X di motagna e per un periodo in un’altra sua abitazione B nel un comune Y di mare. Si potrebbe pensare che abbia diritto all’esenzione all’ICI sia per l’abitazione A, in quanto abitazione principale nel comune X, che per la B, in quanto abitazione principale nel comune Y?

Grazie

Marco Mastromattei

17. giu, 2010

La legge finanziaria per il 2007, art. 1, co. 173, ha stabilito che per abitazione principale deve intendersi, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica del soggetto passivo.
Senza entrare nel merito di nozioni di diritto tributario e civile riguardanti i concetti di dimora abituale, residenza anagrafica e domicilio e volendo mantenere un profilo il più possibile operativo e pragmatico si sottolinea da una parte la difficoltà che incontrerebbe il contribuente nell’opporre la prova contraria, cioè nel dimostrare che la propria abitazione principale sia diversa da quella ove ha la residenza anagrafica e, dall’altra parte, la rigidità dei comuni nell’accogliere la suddetta prova contraria.
Qualsiasi altra scelta da parte del contribuente, diversa da quella di riconoscere come abitazione principale quella ove ha la propria residenza anagrafica, potrebbe dar luogo a un contenzioso (oneroso) con l’amministrazione comunale dagli incerti risultati.

adriano

04. ago, 2010

Una domanda cui non riesco a trovare risposta.
Ho fatto il rogito di acquisto il 30 Marzo 2009 dichiarando di volere stabilire la residenza nel comune dell`immobile (Roma) entro 18 mesi.
Adesso i 18 mesi stanno scadendo e, per vari motivi, non so se otterro` la residenza a roma.
Al momento del rogito, pero`, avevo gia` da anni la mia sede di lavoro abituale a Roma: se avessi dichiarato questo aspetto nel rogito, allegando un certificato, sarebbe stato sufficiente per ottenere l`agevolazione prima casa? visto che non l`ho fatto (perche non lo sapevo) che posso fare ora? Help please!

Marco Mastromattei

27. ago, 2010

A mio parere possono essere intraprese le seguenti azioni:
1. sentire il notaio presso il quale è stato predisposto l’atto di compravendita dell’immobile ed accertarsi se sia possibile predisporre un atto di rettifica in cui indicare la circostanza che l’immobile acquistato si trova nel comune ove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa, allegando il relativo certificato;
oppure, in alternativa,
2. rivolgersi presso l’Ufficio del Registro ed accertarsi sulla possibilità di presentare il suddetto certificato.

Giuseppe

01. set, 2010

Buongiorno a tutti,
complimenti per il forum e la qualità/professionalità con cui vengono trattati questi temi.
Vi sottopongo la mia situazione, vi ringrazio in anticipo per un eventuale risposta/consiglio.
Giuseppe Motta

Casa acquistata a Febbraio 2006 con agevolazioni prima casa in quanto non di lusso, non ho altre case ed è sita nel comune dove svolgo la mia attività principale (così come scritto sul rogito e da dichiarazione del datore di lavoro allegata).
Quindi non mi sono impegnato a cambiar residenza, ma mi sono avvalso del diritto ad usufruire dell’agevolazione in quanto la casa è sita nel comune dove svolgo l’attività principale.
Inizio agosto 2010 (giorni prima della prescrizione Febb 2006 + 18 mesi + 3 anni = Ago 2010) mi arriva accertamento Agenzia Entrate che revocherebbe i benefici in quanto non ho trasferito la residenza entro i 18 mesi successivi all’acquisto.
Mi reco immediatamente all’agenzia delle entrate e presento l’autotutela evidenziando le mie ragioni, allegando rogito e varie circolari dell’agenzia delle entrate stessa.
Ricorso accolto, ed è partito l’iter per annullare l’accertamento.
Aggiungo che a Maggio 2010 ho cambiato residenza e ad oggi risiedo nello stesso comune della prima casa.
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Qualche mese fa, ho firmato un preliminare nel quale mi impegno a vendere la suddetta casa entro Novembre 2010 (prima dei 5 anni, che scadrebbero a Febbraio 2011) per ricomprarne una nuova in costruzione (rogito previsto a Marzo 2011).
Adesso ci sono due temi:
• il primo l’eventuale perdita delle agevolazioni prima casa non dovrebbe avvenire in quanto, si vendo la casa prima dei 5 anni, ma ne riacquisto una nuova da adibire sempre come prima casa entro l’anno
• il secondo riguarda la tassazione della plusvalenza, la norma cita:
“Particolare attenzione deve essere prestata qualora si rivenda la casa acquistata da non più di 5 anni. Infatti, in questa caso (e solo in questo caso) la vendita è considerata fiscalmente un’operazione di speculazione e come tale la plusvalenza eventualmente realizzata deve essere indicata in dichiarazione dei redditi e conseguentemente tassata (pesantemente). La plusvalenza di cui si parla è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita ed il prezzo pagato a suo tempo per l’acquisto. Si può evitare la tassazione della plusvalenza solo quando si verificano le seguenti circostanze:
• l’immobile è stato ricevuto per donazione
• l’immobile è ricevuto in eredità
• l’immobile ha rappresentato per la maggior parte del tempo (intercorso dall’acquisto alla vendita) l’abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari”
Dovrei ricadere nell’ultimo punto in quanto questa casa effettivamente è stata la mia abitazione principale.
Ma vista l’esperienza trascorsa ed il discorso della residenza, per non incappare in ulteriori futuri accertamenti conviene cercare di spostare il rogito di vendita dell’attuale casa dopo i 5 anni (ossia fine Febbraio 2011) oppure non c’è problema e vado tranquillo così come originariamente pianificato.
In quest’ultimo caso non si dovrebbero pagare plusvalenze in quanto, come sopra evidenziato, l’immobile ha rappresentato per la maggior parte del tempo (intercorso dall’acquisto alla vendita) l’abitazione principale del proprietario.
Aggiungo in realtà per la totalità del tempo tra acquisto e vendita ha rappresentato la mia abitazione principale, anche se la residenza anagrafica non era fissata lì, infatti lo stesso fisco afferma che:
Elemento determinante della nozione di “abitazione principale” è il concetto di “dimora abituale” che può anche non coincidere con quello specifico della “residenza anagrafica”.
Il contribuente può attestare, mediante autocertificazione resa ai sensi del Dpr 445/2000, che dimora abitualmente in un luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Marco Mastromattei

02. set, 2010

Riguardo all’eventuale perdita dell’agevolazione prima casa, nel caso di vendita dell’immobile prima dei 5 anni, la norma stabilisce che l’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Se il proposito è dunque quello di adibire a propria abitazione principale l’immobile il cui acquisto è previsto per marzo 2011, l’agevolazione prima casa non si perde.
In merito alla tassazione della plusvalenza, la norma stabilisce che gli immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari non sono soggetti a tassazione della plusvalenza anche se ceduti (gli immobili in questione) entro 5 anni.
Ancora una volta è cruciale il concetto di abitazione principale legato a quello di dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari.
Ora, sebbene le istruzioni ministeriali ai modelli di dichiarazione dei redditi prevedano l’ipotesi di una dimora abituale non coincidente con la residenza anagrafica (in tema di interessi passivi su mutui ipotecari, vedasi pag. 60 delle istruzioni al 730/2010), è anche vero che il co. 2, art. 8, del D.Lgs n.504/1992, come modificato dalla Legge finanziaria 2007, stabilisce che per abitazione principale debba intendersi, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica.
Ecco dunque che in un eventuale contenzioso relativo alla tassazione o meno della plusvalenza dell’immobile venduto prima dei 5 anni, l’onere di provare che l’immobile venduto era adibito a sua dimora abituale per la maggior parte del tempo (intercorso tra l’acquisto e la vendita), benchè vi abbia trasferito la residenza solo a partire da maggio 2010, spetterebbe a Lei. In altre parole, dovrebbe Lei dimostrare e dare prova che dimorava abitualmente in quell’immobile. Sarebbe dunque opportuno valutare l’ipotesi di attendere dopo febbraio 2011 per vendere l’appartamento in questione.

Giuseppe

03. set, 2010

Grazie molto gentile, è tutto chiarissimo.
Adesso dovrei capire come gestire il rapporto con l’acquirente della casa, in quanto lui dovrebbe entrare da subito (Novembre), ed a questo punto se il rogito lo si fa a Febbraio, bisognrebbe accordarsi sui pagamenti. C’è una prassi da seguire?
Grazie ancora molto per la risposta e la competenza

patrizia

05. set, 2010

Salve, mi aggiungo anch’io ponendole un quesito: l’anno scorso ho acquistato un appartamento in un comune diverso da dove avevo la residenza usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ad agosto ho “preso” la residenza in quell’appartamento (così come “imposto” dalla legge) sperando di poterci abitare stabilmente, ma, per via del lavoro, dovrò star fuori per circa 10 mesi. Per i mesi in cui non avevo lì la residenza e per questi mesi che verranno devo versare l’ici al comune? e se decido di affitarla con un contratto transitorio quali saranno gli oneri? Spero che il quesito posto sia chiaro e la ringrazio per la risposta che gentilmente vorrà darmi. cordiali saluti

Marco Mastromattei

08. set, 2010

Il quadro normativo in materia di ICI è composto da una disciplina generale, contenuta nel D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, e da una serie di disposizioni integrative ed attuative emanate dai singoli Comuni.
Premettiamo che vi è sempre la necessità di fare riferimento ai singoli regolamenti comunali (e quindi all’Ufficio Tributi del Comune ove ha sede l’immobile) per accertare le singole fattispecie in materia di ICI.
Detto questo, nel caso in cui il contribuente acquista un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa e vi stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, per il periodo che intercorre tra la data di acquisto e la data di trasferimento della residenza, il proprietario sarà chiamato al pagamento dell’ICI.
In tema di affitti, resta fermo l’obbligo, per il proprietario, di pagare l’ICI nel caso in cui decida di affittare tutto l’immobile che costituiva la propria abitazione principale (in quanto dalla data di affitto tale immobile non costituisce più oggettivamente la dimora abituale del proprietario).
Tuttavia, la legge di riforma delle locazioni abitative ha introdotto la possibilità per i Comuni di deliberare alcune riduzioni alle aliquote ICI, in favore dei proprietari che concedono in locazione i propri immobili.
Tali riduzioni (che possono spingersi sino alla totale esenzione dall’ICI) spettano ai proprietari di immobili che li concedono in locazione a titolo di abitazione principale con un contratto a canone concordato o “3+2”, cioè con un contratto stipulato sulla base degli accordi territoriali stipulati in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Clemente

08. set, 2010

Buongiorno,
Sono donatario della nuda proprieta’ di un immobile sito in un comune differente da quello in cui risiedo e, a parte quello, non ho alcun immobile di proprieta’. Nel caso in cui acquistassi casa nel comune dove vivo e risiedo quest’ultimo acquisto si configurerebbe come prima casa o no? Potrei godere delle agevolazioni prima casa? Grazie

orazio caruso

15. set, 2010

Buona sera, vorrei un ulteriore chiarimento relativo alle questioni da lei trattate in data 2 settembre 2010 relative all’eventuale perdita dell’agevolazione prima casa, nel caso di vendita dell’immobile prima dei 5 anni e alla problematica delle plusvalenze.

Nonostante la norma che anche ai fini IRPEF differenzia l’”abitazione principale” e la “prima casa”, lei ha ben spiegato che l’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Poichè possiedo un immobile “prima casa” e NON abitazione principale risiedendo in affitto in altro immobile nello stesso comune, L’Agenzia delle Entrate da me consultata ha assimilato, dal punto di vista fiscale, le due situazioni “abitazione principale” e “prima casa”. Infatti i funzionari mi hanno detto che pur non essendo l’immobile di mia proprietà definibile abitazione principale (non avendone la residenza), vendendo prima dei 5 anni, non decado dalle agevolazioni prima casa e gli eventuali profitti derivanti dalla vendita NON generano plusvalenza (e non determinano accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate) se entro un anno dalla vendita procedo al riacquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.
La cosa mi ha un pò stupito poichè sembra in contrasto con la norma, ma loro hanno insistito su questa interpretazione.
Nel mio caso L’Agenzia delle Entrate non ha fatto riferimento alla norma in merito alla tassazione della plusvalenza, che tiene conto dell’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione.

Mi può dare ulteriori chiarimenti?
Grazie
dr caruso

Marco Mastromattei

17. set, 2010

Ai sensi della Legge n. 296/2006, gli atti di donazione di beni immobili, se stipulati a favore del coniuge o di un parente in linea retta (ad esempio, un figlio), scontano le seguenti imposte:
-imposta di donazione pari al 4%, sul valore che eccede la franchigia di 1.000.000 di euro;
-imposta ipotecaria pari al 2%;
-imposta catastale pari al 1%.
Non è dunque previsto il pagamento dell’imposta di registro.
Ai sensi dell’art. 69, commi 3 e 4, della Legge n. 342/2000, se il beneficiario dichiara di possedere i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta ipotecaria e catastale vengono pagate in misura fissa, pari ciascuna ad euro 168,00.
Quanto detto vale tanto nel caso di donazione della piena proprietà dell’immobile, quanto nel caso di donazione della sola nuda proprietà.
Il citato articolo 69 stabilisce che i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” nel caso di donazione (e quindi per poter usufruire della misura fissa nel pagamento delle imposte ipotecaria e catastale), sono gli stessi previsti nel caso di un atto di compravendita immobiliare.
Tali requisiti, dettati dalla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986 ( Testo Unico sull’Imposta di Registro), sono i seguenti:
1.L’immobile deve essere ubicato nel comune in cui il donatario ha o stabilisca entro 18 mesi dalla stipula dell’atto di donazione la propria residenza o nel comune in cui il donatario svolge la propria attività lavorativa.
2.Nell’atto di donazione il donatario deve dichiarare di non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto della donazione.
3.Nel’atto di donazione il donatario deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto con le agevolazioni “prima casa”.
Dunque, nel caso ad esempio di un atto di donazione della nuda proprietà di un immobile tra un genitore ed un figlio, l’eventuale tassazione agevolata richiesta dal donatario che certifica di possedere i requisiti previsti dalla citata nota II-bis, si applicheranno solo alle imposte ipotecaria e catastale, e non a quella di registro, non essendo la stessa prevista nel caso di atti di donazione di immobili tra parenti in linea retta.
Ciò detto, come richiamato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 44/E del 7.5.2001, l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti derivanti da donazione (art. 69, comma 3, Legge n. 342/2000) “… non preclude la possibilità in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra casa di abitazione non di lusso, di fruire dei benefici previsti dall’art. 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa …, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”.
Nel caso specifico, dunque, se l’atto di donazione della nuda proprietà di un immobile è avvenuto tra un genitore e un figlio, e il donatario ha usufruito delle agevolazioni previste per le imposte ipotecaria e catastale, egli potrà comunque richiedere le agevolazioni “prima casa” nel caso di successivo acquisto di un immobile.
Resta inteso che dovranno essere rispettati tutti i requisiti previsti dalla citata nota II-bis.

Marco Mastromattei

18. set, 2010

In effetti, la norma relativa alla perdita delle agevolazioni “prima casa” non pare del tutto “omogenea”. Essa, infatti stabilisce che: “L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se: vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno
che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a
propria abitazione principale”. Quindi la norma fa riferimento al concetto di “prima casa”, nel caso di vendita e a quello di “abitazione principale” nel caso di riacquisto. Sarebbe stato più “omogeneo” stabilire che l’acquirente decade dai benefici “prima casa” se entro un anno non procede al riacquisto di un altro immobile avente le caratteristiche “prima casa” ( e non abitazione principale).
Detto questo, si conferma quanto detto dall’Agenzia delle Entrate in merito alla perdita delle agevolazioni “prima casa”.
Per quanto riguarda la tassazione della plusvalenza, si conferma quanto già scritto in data 2 settembre.

marina

28. set, 2010

avrei necessità di un chiarimento:io ho acquistato e rivenduto prima dei 5 anni una casa acquistata con sgravi prima casa e e mio marito ha acquistato uno studio usufruendo dei benefici prima casa.entro un anno dalla vendita del mio immobile stiamo acquistando in comproprietà (preciso siamo in comunione legale)un bene in un comune diverso da quello in cui vi è l’immobile di mio marito (presso cui lui ha resedenza).Domande:1)avremo i benefici prima casa al 50% (solo per me)? 2)visto che l’iimmobile che possiede mio marito è adibito ad uso studio,non abitazione principale ed in comune diverso da quello che stiamo per acquistare,potrei non perdere i benefici in capo a mio marito sugli sgravi prima casa?3) se acquisto solo io,ho diritto al 100% dei benefici ,ma comunque mio marito è comproprietario,visto che acquistiamo in comunione dei bene?Grazie 1000!!!Marina

Marco Mastromattei

10. ott, 2010

La nota II bis, dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986, in merito alle condizioni da rispettare per poter usufruire delle così dette “agevolazioni prima casa”, riporta alla lettera c) : “nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà (…) su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo (…)”.
La legge dunque precisa che l’acquirente non può usufruire delle così dette “agevolazioni prima casa” se egli stesso, o il coniuge, o entrambi per quote, in regime di comunione dei beni, possiedono già un’abitazione acquistata usufruendo delle “agevolazioni prima casa”.
Nel caso specifico, i coniugi risultano in regime di comunione legale. Inoltre, il marito è già proprietario di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. Pertanto, nel caso di un successivo acquisto di una casa abitazione da parte di uno o di entrambi i coniugi, gli stessi acquirenti non potranno più usufruire delle agevolazioni prima casa.

clara orsen

26. ott, 2010

buongiorno,
ho acquistato due unità abitative distinte, indicando nell’atto notarile che avrei proceduto all’accorpamento. ho usufruito delle agevolazioni prima casa. quale è il tempo “ragionalevole” previsto dall’agenzia delle entrate affinchè le agevolazioni non decadano?non essendo questo “tempo ragionevole” normato, esistono “sentenze autorevoli” sul tema?
grazie, un cordiale saluto,

Emiliana

02. nov, 2010

avrei necessità di un chiarimento: 4 anni fa ho acquistato un’appartamento con agevolazioni prima casa adibito ad abitazione principale con relativa residenza. Ora mi trovo ad acquistare un’altro appartamento in altro comune in cui ho intenzione di portare la mia residenza. Quale dei due sarà considerato abitazione principale e sul quale non dovrò pagare irpef ed ici?
Grazie. Emiliana.

fabrizio

05. nov, 2010

salve voglio porle un quesito.
ho comprato un appartamento nel 1993, usufruendo delle agevolazioni prima casa; nel 2006 ho venduto tale appartamento e nel 2008 mio padre mi ha donato un altro appartamento (nello stesso comune di residenza), usufruendo sempre delle agevolazioni prima casa. adesso l’agenzia entrate mi ha mandato un accertamento perchè non avrei venduto e ricomprato entro un anno.
Ma io sapevo che in caso di vendita infraquinquennale dovevo rispettare il termine di un anno, io ho rinvenduto dopo 13 anni e quindi qujando mi è stato donato l’immobile mi trovavo nelle condizioni di poter chiedere le agevolazioni(la casa l’ho venduta dopo 13 anni), e poi trattandosi di donazione vale la stessa regola?Grazie

Fabia

09. nov, 2010

Buongiorno,
sono proprietaria di un appartamento situato nel comune dove ho attualmente la residenza e che al momento sto ristrutturando “in economia” con idonea C.A.A.. Poichè ancora per quest’anno non faccio dichiarazione dei redditi in quanto intestataria di Borsa di Dottorato mi chiedevo:
- a quali agevolazioni ho diritto in termini di IVA? Posso acquistare il materiale per gli impianti,la caldaia, gli infissi utilizzando un’autocertificazione per l’IVA al 4%? O almeno al 10%? Al negozio dove mi sto servendo mi hanno detto che se nella CAA non è specificato esplicitamente che la ristrutturazione prevede, oltre alla modifica delle pareti interne, anche la ristrutturazione degli impianti non ne ho diritto.
- se stipulo un contratto di comodato d’uso con il mio compagno, che non è co-intestatario dalla casa ma di metà del mutuo, può effettuare le spese per l’acquisto del materiale a nome suo e scericarsele alemno lui nella sua prossima dichiarazione dei redditi?
Grazie mille.

Martina

12. nov, 2010

Salve, ho dei dubbi in merito a prima casa ed abitazione abituale; mi spiego meglio:
ho acquistato casa nel comune dove già ho la residenza (rogito stipulato il 30/4/10) e usufruisco delle agevolazioni prima casa; ne detetengo soltanto la nuda proprietà e l’usufrutto ce l’ha mia zia; ho stipulato un mutuo intestato soltanto a me; attualmente sto ancora studiando quindi non lavoro e di conseguenza non faccio la denuncia dei redditi; la mia domanda è: quando in futuro inizierò a lavorare, per poter scaricare gli interessi passivi del mutuo dovrò prendere la residenza all’interno dell’appartamento acquistato? devo farlo già da ora? io non ci abiterò finche c’è mia zia (che ne detiene l’usufrutto) quindi sono un pò confusa in merito a quello che devo fare e vorrei fare le cose per bene…la mia abitazione abituale è attualmente quella dove abito con i miei genitori e dove ho la residenza anagrafica che comunque come ho già detto è nello stesso comune di residenza della casa acquistata…
spero di non essere stata troppo contorta, ringrazio in anticipo per l’attenzione, cordialmente, Martina

Marco Mastromattei

14. nov, 2010

Risposta a Clara Orsen.
Il D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico sull’Imposta di Registro), nella Tariffa Parte I, articolo 1, nota II bis, comma 4, riporta le cause di decadenza dall’ agevolazione “prima casa” ed indica che l’acquirente decade dai benefici usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se, tra gli altri casi, vende o dona l’abitazione prima che sia trascorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto.
Il suddetto comma 4, inoltre, pone in evidenza che: “le predette disposizioni (cause di decadenza, ndr) non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

L’Agenzia delle Entrate nel riprendere il citato comma 4, introduce in concetto di “tempi ragionevoli” e così si esprime nelle sue guide fiscali:
“L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se: (…) vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.”

Ciò che per l’amministrazione finanziaria risulta essere un “tempo ragionevole” in merito al tema in questione, è indicato nella risoluzione ministeriale numero 192/E del 6.10.2003, a cui rimandiamo.
In tale risoluzione, in particolare, l’Agenzia delle Entrate scrive:

“La carenza di scadenze predeterminate per l’attuazione del proposito abitativo dell’acquirente, comporta che quest’ultimo debba attenersi a parametri di ragionevolezza e di buona fede, in quanto la concreta utilizzazione dell’immobile puo’ essere sia immediatamente successiva al contratto di compravendita, ma puo’ anche implicare un certo lasso di tempo, correlato alle circostanze del caso di specie, ad esempio il termine puo’ variare da un tempo minimo occorrente per il trasloco ad un tempo maggiore che sia richiesto da eventuali lavori di ristrutturazione ad un termine ancora piu’ lungo imposto da una momentanea indisponibilita’ del bene per effetto di temporanei diritti di godimento costituiti sull’immobile a favore di terzi.”
“Pertanto si deve ritenere che quanto meno entro il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio, il contribuente se voleva beneficiare delle agevolazioni fiscali, doveva avere realizzato la finalita’ dichiarata di destinare ad abitazione l’immobile acquistato’”

In definitiva, dunque, i tempi ragionevoli scadono alla scadenza del triennio dalla data di acquisto dell’immobile. Il contribuente, tuttavia, deve poter dimostrare che il trasferimento della propria residenza ha subito un allungamento dei tempi per cause oggettive

Marco Mastromattei

14. nov, 2010

Risposta a Emiliana.
L’appartamento che acquisterà ora non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, ma se costituirà per Lei la sua dimora abituale e se Lei vi trasferisce la residenza, allora sarà considerato abitazione principale.

Marco Mastromattei

14. nov, 2010

Risposta a Fabrizio.
La legge specifica che l’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
- non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Quindi, in relazione all’appartamento comprato nel 1993 e venduto nel 2006, a quanto Lei scrive, non si ha motivo di decadenza dalle agevolazioni prima casa di cui si era usufruito nel 1993.

In relazione all’appartamento ricevuto in donazione nel 2008, i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono gli stessi previsti nel caso di un atto di compravendita immobiliare.

Marco Mastromattei

14. nov, 2010

Risposta a Fabia.
Sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria per il recupero del patrimonio edilizio a prevalente destinazione abitativa, effettuati fino al 31 dicembre 2010, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10 per cento.
Alcuni beni, identificati come “beni significativi” dal Decreto del Ministro delle finanze del 29.12.1999, scontano l’aliquota IVA del 10% solo fino alla concorrenza della differenza
tra il valore complessivo della prestazione e quello degli stessi beni significativi.
I beni così detti significativi sono:
- ascensori e montacarichi;
- infissi esterni e interni;
- caldaie;
- video citofoni;
- apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
- sanitari e rubinetteria da bagni;
- impianti di sicurezza.

Per quanto riguarda la detrazione IRPEF del 36%, come chiarito nella risoluzione n. 184 del 12.06.2002 e nella Circolare n. 24 del 10.06.2004, la detrazione compete anche ai familiari conviventi del possessore dell’immobile, a condizione che i lavori siano effettuati su uno degli immobili in cui di fatto si esplica la convivenza e, gli stessi familiari, risultino intestatari delle fatture e dei bonifici.
Ma nel caso non si è sposati?
Le istruzioni al Modello 730/2010 indicano (pag. 40) che “possono fruire di tale agevolazione coloro che possiedono o detengono l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi di recupero edilizio sulla base di un titolo idoneo (ad esempio proprietà, altro diritto reale, concessione demaniale, locazione o comodato).

Marco Mastromattei

17. nov, 2010

Risposta a Martina.
Uno dei requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguarda la necessità che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.
Ciò non vuol dire che l’acquirente debba necessariamente risiedere in tale immobile; è sufficiente che risieda nel comune ove è ubicato l’immobile stesso.
Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi, la norma prevede che tale detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).
Zia e nipote sono considerati parenti di terzo grado.
Non è necessario, dunque, che sia il proprietario in prima persona a dimorare abitualmente nell’abitazione.