IVA e cooperative edili

Inserito il 01 dicembre, 2009 da in Blog News | Post2PDF

 

L’art. 4-ter del DL 78/2009 ha soppresso una serie di agevolazioni IVA previste per le cooperative edili che assegnano gli immobili abitativi ai propri soci.
A partire dal 5.8.2009 non è più possibile per le cooperative edili:

  • Determinare la base imponibile IVA nella misura del 70% del costo degli immobili se costruiti su aree di proprietà o del 50% se costruiti su aree in diritto di superficie.
  • Applicare l’IVA alla data del rogito notarile.

Determinazione della base imponibile IVA

La disciplina in vigore sino al 5.8.2009 prevedeva, nell’ipotesi di assegnazione di un immobile abitativo da parte di una cooperativa edile ai propri soci, una riduzione della base imponibile IVA.
Nel caso di immobili costruiti su aree in proprietà (c.d. cooperativa a proprietà divisa), tale base imponibile risultava pari alla somma del 70% del costo dell’immobile fissato dal C.E.R. (Comitato per l’edilizia residenziale) con l’importo derivante dalla differenza tra il costo dell’immobile assegnato e quello determinato dal C.E.R.
Cioè:
Base imponibile IVA = 70% costo immobile CER + (costo immobile – costo immobile CER)

L’abrogazione della suddetta agevolazione comporta che, dal 5.8.2009, le cooperative edili devono applicare, per le assegnazioni di immobili abitativi ai propri soci, le normali regole IVA previste per le imprese costruttrici, e cioè:

  • Se il fabbricato abitativo è ceduto dall’impresa di costruzione al privato entro 4 anni dalla costruzione, l’IVA sarà pari al 4% del valore dell’immobile, se l’immobile è dichiarato “prima casa”. Sarà pari  al 10% se l’immobile non è “prima casa”.
  • Se il fabbricato abitativo è ceduto dall’impresa di costruzione al privato dopo 4 anni dalla costruzione, l’immobile è esente dall’IVA.

Momento di effettuazione dell’operazione e trattamento degli acconti

L’art. 6 del D.P.R. 633/72 individua il “momento” in cui una determinata operazione viene effettuata ed è pertanto imponibile ai fini IVA.
Nel caso di cessioni di immobili, in particolare, è previsto che il momento impositivo coincide con la data di stipulazione del contratto di compravendita.
Bisogna però tener conto anche delle anticipazioni di denaro effettuate dal cliente prima della data di stipula.
In altre parole, l’anticipazione di somme di denaro precedenti alla data di stipula sono considerate imponibili IVA e quindi soggette a fatturazione.

Sino al 5.8.2009, per le assegnazioni di immobili abitativi fatte dalle cooperative edilizie ai propri soci era possibile attenersi al disposto della lett. d-bis) del comma 2 del citato art. 6, per il quale la cessione dell’immobile si considerava effettuata “per le assegnazioni in proprietà di case di abitazione fatte ai soci da cooperative edilizie a proprietà divisa, alla data del rogito notarile”.
Per le cessioni in esame, non occorreva dunque applicare l’IVA sugli anticipi di denaro effettuati dai soci prima della data del rogito.

Dal 5.8.2009 tale agevolazione viene soppressa, per cui la cooperativa edile deve:

  • emettere fattura ogni volta che il socio versa un acconto sul corrispettivo per l’acquisto del suo immobile;
  • applicare l’IVA in fattura;
  • considerare tale IVA a debito nella relativa liquidazione periodica.

 Da questa disposizione prendono spunto alcune questioni in fase di dibattimento.

Un caso riguarda l’aliquota IVA che la cooperativa è tenuta ad applicare sulle fatture di acconto nel caso in cui il socio, alla data in cui versa tale acconto, non sia ancora in possesso dei requisiti per poter beneficiare dell’agevolazione “prima casa” (aliquota IVA ridotta al 4%), requisiti che otterrà solo più avanti, cioè alla data del rogito.