La “cedolare secca” per gli affitti di immobili

30 Set La “cedolare secca” per gli affitti di immobili

A partire dal 2011, l’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto, per le persone fisiche che possiedono immobili ad uso abitativo, un regime di tassazione alternativo all’IRPEF per quei redditi che derivano dalla locazione degli stessi immobili.
Nel seguito viene illustrato tale regime, comunemente denominato “cedolare secca”, alla luce del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7.4.2011 e della successiva circolare n. 26/E del 1.6.2011.

I contribuenti persone fisiche che possiedono redditi derivanti dall’affitto di unità immobiliari non in regime di impresa possono usufruire del nuovo regime di tassazione denominato “cedolare secca”.
La “cedolare secca” è applicabile esclusivamente a quegli immobili ad uso abitativo (categorie catastali A, escluso A10) che vengono affittati congiuntamente alle loro pertinenze.
Il regime non è applicabile, dunque, all’affitto di negozi, uffici, capannoni, ecc.
La base imponibile sulla quale applicare la percentuale dell’imposta sostitutiva prevista dal nuovo regime è il 100% del canone di locazione concordato tra le parti.
La percentuale della relativa imposta è il 21% o il 19% per quei contratti d’affitto così detti “a canone concordato”.
La “cedolare secca” sostituisce le imposte: IRPEF, Addizionali regionale e comunale, registro bollo.
L’applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione da parte del proprietario dell’immobile concesso in locazione.
Lo stesso proprietario, a pena di inefficacia dell’opzione stessa, dovrà darne comunicazione preventiva all’inquilino con lettera raccomandata.
Per tutta la durata dell’opzione per la “cedolare secca” è sospesa la possibilità di richiedere l’aggiornamento Istat del canone di locazione.

La convenienza della “cedolare secca” per il proprietario e per l’inquilino

L’utilizzo della “cedolare secca” consente al contribuente di tassare separatamente quei redditi derivanti dalla locazione delle proprie unità immobiliari ad uso abitativo da eventuali altri redditi assoggettati alla tassazione ordinaria IRPEF.
In questo modo, i redditi derivanti dalle locazioni immobiliari saranno soggetti ad una imposta fissa del 21% (o del 19% per alcuni tipi di contratto), mentre tutti gli altri rimarranno soggetti alle aliquote progressive per scaglioni IRPEF.
La diminuzione del reddito complessivo soggetto a tassazione IRPEF comporta una diminuzione della stessa aliquota marginale.
Ciò determina, per il contribuente che opta per la “cedolare secca”, un risparmio di imposta in presenza di un reddito elevato.

In considerazione del fatto che la “cedolare secca” viene applicata sul 100% del canone di locazione stabilito dalle parti, mentre nella tassazione ordinaria è prevista la riduzione forfetaria della base imponibile del 15%, la soglia reddituale di “indifferenza” tra il regime di tassazione normale e quello della “cedolare secca” si attesta attorno ai 28.000 euro.

Più in particolare, fino ad un reddito complessivo attorno a 15.000 euro, il contribuente non ha convenienza ad esercitare l’opzione per la “cedolare secca”.
Per un reddito complessivo fino ad euro 28.000 si riscontra un livello di “indifferenza”, essendo la tassazione ordinaria quasi uguale a quella derivante dall’applicazione della “cedolare secca”.
In presenza di un reddito complessivo superiore ad euro 28.000, il beneficio della “cedolare secca” è più sensibile.

I benefici della tassazione sostitutiva per l’inquilino riguardano sia il risparmio dell’imposta di registro e di bollo (generalmente a suo carico per il 50%), sia la sospensione dell’aggiornamento Istat del canone di locazione per tutto il periodo in cui l’immobile è soggetto alla “cedolare secca”.

Modalità di esercizio dell’opzione

L’opzione per l’applicazione della “cedolare secca” va esercitata:

1. in sede di registrazione del contratto di locazione;
2. oppure, in caso di proroga, entro il termine per il versamento dell’imposta di registro.

In caso di mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto, è possibile optare per le annualità successive entro il termine per il versamento dell’imposta di registro.

Modelli da utilizzare per l’esercizio dell’opzione

Per l’esercizio dell’opzione della “cedolare secca” può essere utilizzato o il modello “SIRIA” telematico o il modello 69 cartaceo da presentare direttamente agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate.

Modello SIRIA.
Il modello SIRIA telematico può essere presentato a condizione che:

• il contratto abbia come oggetto la mera locazione e non contenga altre disposizioni o clausole aggiuntive;
• il numero di locatori non sia superiore a 3;
• tutti i locatori abbiano optato per la cedolare secca;
• il numero di inquilini non sia superiore a 3;
• il contratto abbia come oggetto una sola abitazione ed un numero di pertinenze non superiori a tre;
• tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita.

Il modello in esame va presentato esclusivamente in via telematica direttamente dal contribuente o da un intermediario abilitato.

Modello 69
Il modello 69 può essere utilizzato in alternativa al modello SIRIA, ed è obbligatorio nel caso in cui manchino le condizioni di cui sopra per l’utilizzo di SIRIA.
Tale modello, cartaceo, è da presentare in duplice copia, presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Durata dell’opzione

L’opzione ha validità per l’intera durata del contratto o della proroga.
L’opzione esercitata nelle annualità successive alla prima ha validità per la durata residua del contratto.
La stessa può essere revocata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di esercizio entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro.
Nelle annualità successive è possibile esercitare nuovamente l’opzione.

Disciplina transitoria per il 2011

Il regime di tassazione in esame può essere applicato anche ai contratti in corso nel 2011, anche se registrati prima del 7.4.2011, data di entrata in vigore del D. Lgs. n. 23/2011.
Per tali contratti, già in corso e registrati alla suddetta data, l’applicazione della “cedolare secca” avviene direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011 (mod. UNICO/2012 o mod. 730/2012).
In tal caso, non va quindi presentato alcun modello (SIRIA o mod. 69).
Inoltre, non spetta il rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate e il locatore è tenuto, per il 2011, al versamento dell’acconto della “cedolare secca”.

La seguente tabella riepiloga i tratti principali della disciplina in oggetto.

Marco Mastromattei

Allegati:

Provvedimento Agenzia Entrate 7.4.2011

Circolare Agenzia Entrate n. 26/E del 1.6.2011